No dia a dia dos condomínios os síndicos convivem constantemente com a inadimplência referente às taxas de condomínio. Temos a certeza que nem sempre o condômino inadimplente age com má fé. Porém, os condomínios não trabalham com objetivo de lucro mas sim rateio de despesas e, quando alguém deixa de contribuir, outros tem que arcar com os custos.

Antes da entrada em vigor em 18 de Março de 2016 do Novo Código de Processo Civil (NCPC), Lei 13.105/2015, as taxas condominiais eram cobradas da forma sumária sendo que o condomínio demandava judicialmente o condômino inadimplente que era então citado para comparecer em audiência de conciliação e não intimado para o pagamento das taxas inadimplidas. Não havendo acordo na audiência de conciliação, o condômino inadimplente apresentava sua defesa e os processos seguiam seus rumos tradicionais que poderiam se arrastar por anos para se ter uma sentença, apresentação de recursos, até se obter o transito em julgado e só assim poderia se iniciar a fase de execução.

Com o NCPC, a partir de março de 2016, de acordo com o Artigo 784, inciso X, temos que as contribuições condominiais passam a ter natureza de Título Executivo Extrajudicial:

“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

 X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;”

O condomínio não precisa mais demandar em Juízo para discutir a dívida uma vez que as taxas de condomínio passaram a ter as prerrogativas próprias de títulos executivos extrajudiciais, ou seja: certeza, liquidez e exigibilidade.

Na prática, o condomínio precisa demandar judicialmente o condômino inadimplente, o qual será citado para que em 03 (três) dias pague integralmente a dívida e, caso não seja paga, o condomínio poderá utilizar-se dos meios de execução como a constrição de bens ou mesmo a penhora do imóvel.

Caberá ao executado, no entanto, o direito a defesa. Porém, o simples fato de embargar não gera a suspensão do processo de execução e, ainda, caso o juiz entenda que os embargos são meramente protelatórios, poderá o devedor sofrer a penalidade de multa.

É importante salientar que para iniciar a execução, a despesa condominial deve estar prevista na convenção ou em assembleia geral e deve existir prova documental de que a cobrança condominial foi entregue (por correio, e-mail, porteiro com recibo, etc), além de documentos como o título de propriedade, a ata de eleição do síndico, a planilha da dívida, dentre outros.

 

Foto extraída de: https://www.pontorh.com.br/fazer-acordo-empresa-demissao-que-voce-perde-ilegal/